Stad om te wonen

De Vlaamse overheid omschrijft voor het lokale bestuur een aantal duidelijke opdrachten met betrekking tot wonen: sociale woonprojecten stimuleren, de woningkwaliteit bewaken, woonbehoeftigen en alleenstaanden ondersteunen, leegstand en verwaarlozing bestrijden.Die opdrachten worden in Mechelen te beperkt gerealiseerd. We zien een woonbeleid dat te eenzijdig inzet op hoogwaardige, prestigieuze woongelegenheid. Ook in onze stad wordt onvoldoende antwoord geboden op de nijpende wooncrisis. Voor wie met een bescheiden budget moet rondkomen, is wonen in Mechelen onmogelijk geworden. Om het tij te keren, moet het woonbeleid drastisch van koers veranderen.

Meer achtergrondinformatie

“Het beleid moet dringend het geweer van schouder veranderen, zodat iedereen in Vlaanderen zijn recht om menswaardig te wonen kan realiseren. Concreet wil dat zeggen dat iedereen moet kunnen beschikken over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid, precies zoals de Vlaamse Codex Wonen het omschrijft.” Dat schrijft Hugo Beersman in zijn boek over de Woonzaak, een initiatief waarvan de auteur ook woordvoerder is (www.woonzaak.be).

De Woonzaak verenigt meer dan vijftig organisaties en verenigingen. Samen dienden ze in 2021 bij het Europees Comité voor Sociale Rechten een klacht in tegen het Vlaamse Woonbeleid. Een klacht tegen een woonbeleid dat al tientallen jaren blijft inzetten op hetzelfde woonmodel – met een uitgesproken focus op woningeigendom – en onvoldoende inzet op woongelegenheid voor mensen met bescheiden inkomens en kwetsbare mensen. Een beleid dat met andere woorden het grondwettelijk recht op wonen schendt.

Dat vandaag in een welvarende regio als Vlaanderen een dergelijke klacht moet worden geformuleerd, is onbegrijpelijk. Dat de wooncrisis, na ondertussen jarenlang aandringen van experten en middenveld, nog altijd niet op een efficiënte manier wordt aangepakt, is dat evenzeer. De Vlaamse overheid draagt hier een zware verantwoordelijkheid. Maar ook lokale besturen, die in de voorbije jaren steeds meer bevoegdheden en autonomie hebben opgeëist en ook gekregen, nemen hierin veel te weinig verantwoordelijkheid.

Ook in Mechelen laat de wooncrisis zich sterk voelen. De vastgoedsector heeft ook hier een winstgevende markt ontdekt en mikt op het gegoede deel van de bevolking. Het stadsbestuur, dat voortdurend een meer prestigieuze uitstraling van de stad najaagt, geeft de sector alle vrijheid. Er is dan ook een overaanbod van woningen in de hogere prijsklasse.

Betaalbare gezinswoningen, aangepaste woningen voor verschillende gezinssamenstellingen, sociale woningen… dat staat allemaal onderaan de agenda. Alleenstaanden, starters, nieuwkomers, éénoudergezinnen, werkzoekenden, ouderen met een karig pensioen, grote gezinnen… ze worden allemaal geconfronteerd met woningnood.

De coronapandemie heeft aan die woningnood nog een extra dimensie toegevoegd. “De lockdown heeft ons allen teruggeworpen op de beperkingen van onze woning en woonomgeving”, schrijft Pascal De Decker van de universiteit van Leuven (De stad beter na corona?). Met name wie financieel minder sterk staat of in kwetsbare omstandigheden leeft, heeft die beperkingen heel erg kunnen ervaren. De pandemie heeft de ongelijkheid op de woningmarkt meer dan ooit zichtbaar gemaakt.

In het nieuwe Beleidsplan Ruimte erkent het Mechels stadsbestuur de woonproblematiek. “De woningprijzen zijn hoog en problematisch voor heel wat Mechelaars, zeker in de huursector”, lezen we. “Er is de uitdaging van de betaalbaarheid. Mechelen is de vijfde duurste van de Vlaamse centrumsteden. Wel 43% van de Mechelse huurders op de private markt – en meer dan één derde van de gezinnen huurt - zijn gevoelig voor betaalbaarheidsproblemen. En alhoewel de stad in theorie voldoende sociale woningen heeft, blijven de wachtlijsten voor een sociale woning lang: de noden blijven zeer hoog.”

Maar die erkenning leidt niet tot een koerswijziging. In het nieuwe beleidsplan heeft sociale huisvesting geen plaats. Het plan gaat op zoek naar elke vierkante meter waar nog woningen ontwikkeld kunnen worden en mikt daarbij duidelijk op nog meer woningen voor de beter bemiddelde groepen. Waar dan die zeer hoge nood aan sociale woningen ingevuld moet worden, blijft een groot vraagteken.

De wooncrisis vraagt een resolute koerswijziging in het woonbeleid. Wonen moet daarin van elke winstlogica losgekoppeld worden en opnieuw een onvoorwaardelijk recht worden voor iedereen.

We streven naar een percentage van 20% sociale huurwoningen in Mechelen.
In nieuwe woonprojecten wordt 20% van de wooneenheden voor minstens 18 jaar ter beschikking gesteld van de sociale woningmaatschappij.
Bij het creëren van nieuwe sociale woningen wordt rekening gehouden met het profiel van de kandidaathuurders. Er moeten ook voldoende woningen beschikbaar zijn voor grote gezinnen.
De stad verkoopt niet langer woningen in haar bezit maar geeft ze in beheer van de sociale woningmaatschappij.
De stad bestemt gronden die ze in eigendom heeft of verwerft bij voorkeur voor sociale woningbouw.
Zolang er een tekort is aan sociale woningen, worden ze niet ingenomen door middenklasse-gezinnen in het kader van projecten als De Plaonmakers.
In de sociale huisvesting worden geen uithuiszettingen doorgevoerd.
De stad voert een beleid dat vooroordelen tegen sociale huisvesting ontkracht.
Door toepassing van het sociaal beheersrecht worden verwaarloosde en lang leegstaande woningen in beheer van de sociale woningmaatschappij gebracht.

Meer achtergrondinformatie

Het bestuursakkoord voor de periode 2019-2024 stelt: “We streven naar tien procent sociale huurwoningen in Mechelen. Deze sociale mix willen we nastreven in alle wijken van de stad.” Een doelstelling die niet alleen te weinig ambitieus is maar bovendien ook niet gerealiseerd werd. De stadsmonitor van 2022 (update april 2023) geeft aan dat Mechelen 9,6% sociale huurwoningen telt. Een cijfer dat aan snelle schommelingen onderhevig is, maar we kunnen stellen dat Mechelen voortdurend flirt met het door Vlaanderen opgelegde objectief van 9%.

Eind 2022 telde Mechelen volgens cijfers van de Vlaamse overheid 3114 sociale huurwoningen. In 2019, bij het begin van de legislatuur, waren het er 2940. Een stijging van 174 op vier jaar tijd. De wachtlijst per domiciliegemeente (kandidaat huurders die in Mechelen wonen) telde 2759 wachtenden in 2019, eind 2022 waren het er 2863. De wachtlijst per voorkeurgemeente (kandidaat huurders van binnen en buiten Mechelen) had 3767 wachtenden in 2019, vier jaar later 3997. Het is duidelijk dat het groeitempo van sociale huurwoningen veel te laag ligt om de toenemende nood te kunnen beantwoorden.

Mechelen heeft de ambitie om uit te groeien tot een stad van 120.000 inwoners (nu 87.000). Er wordt dus gemikt op een groei van 33.000 inwoners. Vraag is niet alleen waar al die nieuwe Mechelaars moeten wonen, maar ook wie die nieuwe Mechelaars zullen zijn. Zullen mensen met lage en bescheiden inkomens in Mechelen een thuis kunnen vinden, of zal de stad het exclusieve terrein worden voor wie het financieel beter doet?

Dat het Mechels bestuur geen voorstander is van een sterke groei in de sociale huisvesting, werd in januari 2023 mooi geïllustreerd. In een debat over het woonbeleid in het Vlaams Parlement zei toenmalig minister Bart Somers dat er voor de nodige verdubbeling van het aantal sociale woningen geen plaats is. Die verdubbeling zou een bijkomend aanbod van ongeveer 175.000 sociale woningen betekenen. Een paar weken later, op de opening van de Woonbeurs in Mechelen, zei diezelfde Bart Somers dat er in Vlaanderen 400.000 woningen moeten bijkomen en riep hij ontwikkelaars en bouwbedrijven op om die in de steden te komen bouwen. Voor winstgevende bouwprojecten plaats genoeg, voor sociale woningen niet.

Naast een te beperkte groei van de publieke sociale huisvesting mikt Mechelen op private inbreng om het aantal sociale woningen op te drijven. Daarbij wordt vooral gekeken naar SVK-Pro. Via dat mechanisme worden projectontwikkelaars met fiscale voordelen aangemoedigd om sociale huurwoningen te ontwikkelen die voor een periode van 18 jaar via een SVK (sociaal verhuurkantoor) verhuurd worden. In 2020 sloot Mechelen zo een overeenkomst met vastgoedvennootschap Inclusio, goed voor 139 appartementen. Het model SVK-Pro werd door het stadsbestuur als “het model van de toekomst” bestempeld.

Maar dat is het allerminst. Het Vlaams Huurdersplatform is duidelijk: “Essentieel is dat dit patrimonium maar tijdelijk sociaal verhuurd wordt, en het dus geen duurzaam sociaal huurpatrimonium is. De interesse van de bouwpromotoren bleef echter heel beperkt. Het werd geen succes.”

Bjorn Mallants, directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen, ziet vooral een ideologische drijfveer achter het systeem: “De bewering dat je met Inclusio meer sociale woningen zou kunnen realiseren, klopt niet als je naar de kostprijs kijkt. Voor het geld dat een Inclusio-woning aan de overheid kost in de vorm van onder meer fiscale prikkels, bouwen wij er twee.” (De Standaard, 16 januari 2021)

Kijken naar private investeerders om de sociale huisvesting uit het slop te halen, is geen goede optie. Het is een verkeerde ideologische keuze. Dat is ook de mening van Manuel Aalbers, professor sociale en economische geografie (KULeuven): “Het is een politieke keuze om liever de private sector te helpen om sociale huurwoningen aan te bieden dan dat we het publiek zelf doen. Dat is eigenlijk een ideologisch verhaal waarbij er geloofd wordt dat de private sector het beter kan, terwijl rapporten aantonen dat het minder efficiënt is. Dan vraag ik me af: waarom moet het zo nodig?” (Apache, 22 oktober 2021)

Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, stelt zich eveneens vragen bij deze keuze: “In welke mate is dat efficiënter dan andere systemen? De overheid kan nu spotgoedkoop lenen. Is het niet beter om met dat geld de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf te laten investeren in nieuwe sociale woningen? Dat er nu geïnvesteerd wordt in de huurmarkt, is zeker niet slecht. Maar kan je toelaten dat er dankzij de inzet van publieke middelen private winsten worden gemaakt op een basisrecht zoals het recht op wonen?” (De Standaard, 16 januari 2021)

De visie op sociale huisvesting moet grondig aangepast worden. Ze mag niet langer beschouwd worden als een noodoplossing voor wie het tijdelijk moeilijk heeft, een tussenstation op weg naar de private woningmarkt. Vanuit die visie voerde de Vlaamse regering – niet in het minst aangevuurd door Bart Somers – een beleid dat de toegang tot de sociale huisvesting aan steeds meer voorwaarden onderhevig maakt en sociale huurders stigmatiseert.

Een ambitieus beleid voor publieke sociale huisvesting is meer dan nodig, ook in Mechelen. Dat is waar de PVDA voor gaat. Publieke sociale huisvesting moet in onze stad een prestigeproject worden. Ze moet toegankelijk worden voor een veel breder publiek, zoals dat in het verleden overigens ook het geval was. In 1961, toen voor het eerst inkomensgrenzen voor de sociale huisvesting werden vastgelegd, kwam 60% van de bevolking in aanmerking voor een sociale woning.

In afwachting van een Vlaams huurprijzenraster stelt de stad zelf een raster op dat de huurprijzen begrenst volgens objectieve criteria als woningkwaliteit en aantal kamers.
Elke huurwoning krijgt een kwaliteitslabel met een vermelding van de gebreken. Er wordt extra personeel ingezet om voldoende controles mogelijk te maken. Woningen die niet voldoen aan de vereiste normen, worden als ongeschikt of onbewoonbaar geregistreerd, bij de eigenaars worden hogere heffingen effectief geïnd.
De stad beheert een website met beschikbare huurwoningen en vermeldt voor elke woning het kwaliteitslabel en de prijs.
Huisjesmelkers worden streng en effectief aangepakt.
Discriminatie op de huurmarkt wordt met praktijktesten opgespoord en ook daadwerkelijk aangepakt.
Bij onbewoonbaarverklaring op de private huurmarkt, verplicht de stad zich ertoe de betrokken mensen binnen een redelijke termijn een andere woning aan te bieden.
De stad gaat actief op zoek naar projectontwikkelaars die woningen willen bouwen voor de huurmarkt.
We aanvaarden geen leegstand. We verhogen het bedrag dat leegstand bestraft en verminderen de mogelijkheden om daaraan te ontsnappen.
We voeren een Mechelse huurpremie in.
We starten een Mechelse Community Land Trust.
We schaffen de onzinnige belasting op kamerwoningen (ingevoerd in 2019) af.

Meer achtergrondinformatie

Stadsgronden en stadsgebouwen worden niet langer verkocht
Concessies aan projectontwikkelaars worden alleen vergund via erfpacht. Zo blijven de gronden in publiek bezit
We richten een stedelijke wooncoöperatie op die instaat voor bouw, renovatie en isolatie van woningen.
Bij nieuwbouwprojecten van de stedelijke wooncoöperatie voorzien we twee derde betaalbare woningen en een derde sociale woningen, naar het Weense SMART-model (zie achtergrondinformatie).
De stad verwerft zelf woningen en brengt ze aan een redelijke prijs op de huurmarkt. Zo wordt ze op die huurmarkt een belangrijke speler.

Meer achtergrondinformatie

In een interview met Humo zei Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) dat het niet juist is dat minder mensen een huis kunnen kopen. Makelaar Hadisa Suleyman spreekt dat tegen: “Wie 35 jaar is en een woning huurt, geen spaargeld heeft, niet op financiële steun van de ouders kan rekenen en geen zicht heeft op een erfenis, mag de droom van een eigen woning stilaan opbergen.” (Humo, 6 april 2023)

In Mechelen bedroeg de gemiddelde prijs voor een huis in 2023 een slordige 353.519 euro. Tussen 2018 en 2023 steeg de huizenprijs met 32,48%. De gemiddelde prijs voor een appartement kwam in 2023 op 270.219 euro. Voor appartementen stegen de prijzen tussen 2018 en 2023 met 27,51%. (cijfers HLN, augustus 2023)

Wie een woning koopt, betaalt niet alleen steeds hogere prijzen, maar moet ook steeds meer eigen inbreng hebben en hogere afbetalingen torsen. “Wie halverwege 2021 een huis kon kopen, betaalde gemiddeld 34.000 euro minder voor het huis en 100.000 euro minder voor de lening dan nu”, schrijft De Standaard (26 juli 2023). “Banken verwachten van een eerste koper gemiddeld liefst 57.000 euro aan eigen inbreng om een huis te kunnen kopen. Intussen zal dat, door 20 procent van de waarde als eigen inleg te verwachten, al snel 70.000 euro zijn.”

Als de stad daadwerkelijk tegemoet wil komen aan haar opdracht om voor al haar inwoners de nodige huisvesting te voorzien, dan zal ze actief moeten ingrijpen op de woonmarkt. Alles overlaten aan de markt en projectontwikkelaars leidt onvermijdelijk tot een onevenwicht en tekorten.

Het aanbod voor de meest welgestelde segmenten van de bevolking is in Mechelen ruim voorradig. Het wordt nu de hoogste tijd dat ook de noden van de andere groepen worden ingevuld.

Bouwen doe je niet in het luchtledige. Om het aanbod aan betaalbare woningen te kunnen uitbreiden, heeft een stad grond nodig. Daarom moet ze ophouden met die gronden uit te verkopen aan projectontwikkelaars. Publieke gronden moeten in publiek bezit blijven.

Concessies aan projectontwikkelaars worden alleen vergund via erfpacht, zoals in Amsterdam en Wenen. Dat heeft minstens vier voordelen: we kunnen zelf de criteria bepalen voor wat gebouwd wordt, we beperken speculatie, we werken prijsdempend en verkrijgen inkomsten die in andere projecten geïnvesteerd kunnen worden.

We kunnen ons laten inspireren door de SMART-woningen in Wenen. Daar wordt bewust gekozen voor compacte, goedkope huisvesting. De inrichting van de SMART-woningen is modulair: ze kan wijzigen als de gezinssituatie wijzigt. De oppervlakte van elke wooneenheid wordt optimaal benut. Er is een groot terras voor alle wooneenheden, er zijn gezamenlijke voorzieningen zoals fietsenstallingen, groene zones, een extra aparte leefruimte en keuken voor familiefeestjes… De SMART-woningen hebben een minimale ecologische voetafdruk. Sociale duurzaamheid, moderne architectuur, ecologie en betaalbaarheid zijn de kernelementen. De woningen zijn bestemd voor groepen met de hoogste woningnood: éénoudergezinnen, ouderen, alleenstaanden, mensen met een beperking, …

Projectontwikkelaars en bouwbedrijven focussen op de hogere inkomens en zorgen voor een oververhitting van de prijzen. De stad kan daar tegenin gaan door een stedelijke wooncoöperatie op te richten die zelf woningen bouwt en beheert. Ze voert ook zelf renovatie- en isolatiewerken uit. Deze stedelijke coöperatie kan ook werken uitvoeren voor private eigenaars. Ze schiet dan de kosten voor, de eigenaar betaalt die terug met het geld dat bespaard wordt op huur en energie. Zowel de stad, de sociale huisvestingsmaatschappijen, huurders als eigenaars zijn coöperant. De coöperatie moet democratisch en transparant werken.

Stad om te wonen

Wat wij willen

Één. Een ambitieus beleid voor moderne sociale huisvesting

Twee. Inzetten op een ruime, kwalitatieve en betaalbare private huurmarkt

Drie. Een actieve stedelijke vastgoedpolitiek